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究竟是质量瑕疵担保责任纠纷还是质量保修责任纠纷? ——上海嘉富丽花园小区房屋质量纠纷案
来源: | 作者:杨德广 | 发布时间: 837天前 | 296 次浏览 | 分享到:

究竟是质量瑕疵担保责任纠纷还是质量保修责任纠纷?

——上海嘉富丽花园小区房屋质量纠纷案

要点提示

房屋买卖合同纠纷中的房屋质量责任纠纷,分为质量瑕疵担保责任纠纷与质量保修责任纠纷两种。正确区分、确定房屋质量责任纠纷的性质和类型,是办好该类案件的前提。本案中,代理律师通过对该房屋质量责任纠纷案件类型的准确研判,引导、说服法官将案件性质定性为质量保修责任纠纷,是案件最终能够获胜的关键。

一、案情概要

位于上海市松江区九亭镇淀浦河路399弄的嘉富丽花园住宅小区,由上海总

泉置业有限公司自2002年始开发建设,于2003年通过竣工验收并陆续交付给小业主投入使用。

20055月,该住宅小区C型房部分业主向开发商上海ZQ置业有限公司反映,C型房一层相对标高-1.000m部位发生了进水质量问题,开发商遂委托上海市建筑科学研究院技术专家对进水原因进行分析。经技术专家会诊,得出发生进水质量问题的原因为:(一)C型房相对标高-1.000m部位的墙体上有部分预留的施工孔洞未完全封堵密实,导致渗水;(二)C型房相对标高-1.000m部位的污水管排放方式为自然排污且该部位的污水管标高明显低于室外地坪,故在发生大雨、暴雨的情况下,该部位的排水管很可能会出现污雨水倒灌,导致进水。基于上述进水原因,技术专家提出了如下维修方案:(一)对C型房相对标高-1.000m部位的墙体上未封堵密实的施工孔洞进行重新封堵并进行防渗处理;(二)将C型房相对标高-1.000m部位的污水排放方式由自然排污改为独立强排污。随后,开发商委托了符合相关资质要求的设计、施工单位进行了维修施工,并通过了质量验收。

20076月,该住宅小区C型房一层相对标高-1.000m部位又发生了渗水质量问题,小业主迅速向开发商反映情况并怀疑是因房屋墙体出现结构性裂缝所致。开发商及时组织工程技术人员对C型房一层相对标高-1.000m部位进行地坪开外及观察检测分析,经观察检测分析,排除了因房屋墙体存在结构性裂缝导致渗水的可能性,并最终确定进水原因为:C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体上有部分穿墙弱电管接头脱落,导致渗水。为了避免日后再次发生因穿墙弱电管接头脱落导致导致渗水的情况发生,开发商采取了将所有C型房的穿墙弱电管进行改道的维修方案。该维修方案经委托有相关资质的施工单位进行施工,并通过了相关质量验收。与此同时,为了打消小业主的疑虑,开发商向C型房全体小业主承诺:该住宅小区C型房的防水质量保修期将延长5年,自200811日开始起算。自此次维修以后至20139月,一直再未发生类似质量问题。

201310月初,上海地区发生了罕见的特大暴雨,该住宅小区C型房业主向开发商反映,C型房一层相对标高-1.000m部位又发生了墙体渗水及污雨水倒灌质量事故,要求开发商承担维修责任。开发商以该房屋关于防水及给排水管道的质量保修已过期为由,拒绝了C型房小业主的要求。

20144月,嘉富丽花园住宅小区C型房的全体业主委托代理律师向法院提起了诉讼,要求开发商上海ZQ置业有限公司就C型房一层相对标高-1.000m部位于201310月发生的进水质量问题承担侵权责任,具体的诉讼请求为:(一)C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体应该做防水而未做防水,故要求对该部位进行防水设计与施工;(二)对运行失灵的C型房相对标高-1.000m部位的独立强排污系统进行修复。

随后,开发商上海ZQ置业有限公司委托杨德广律师作为其该案的诉讼代理人,应诉及抗辩原告方的诉讼请求。

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二、应诉策略

(一)对案件的分析研判

本律师受理该案以后,通过对本案的案情及相关法律规定进行认真全面的研究梳理,得到以下分析结论:

首先,原告起诉所依据的请求权基础是不正确的,本案的案件性质不是侵权责任纠纷,而是合同责任纠纷。原告就其购买的房屋,因质量不合格要求出卖人承担修复责任的纠纷,其性质肯定不是侵权责任纠纷,而是房屋买卖合同纠纷。

其次,本案发生的房屋进水质量问题分为两块,一块是C型房一层相对标高-1.000m部位经维修改造后的独立强排污系统的运行失灵引起的污雨水倒灌质量问题;另一块是C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体渗水质量问题。对于前者,其合同纠纷的具体类型应该是质量保修责任纠纷。对于后者,其合同纠纷的具体类型,则因渗水问题产生原因的不同而有所区别:如果是因C型房一层相对标高-1.000m部位应该做防水而未做防水导致现如今渗水,则属于质量瑕疵担保责任纠纷;相反,如果虽然开发商没有对C型房一层相对标高-1.000m部位做防水设计与施工,但当时的设计规范并未强制要求必须做防水,则现如今的渗水质量问题属于质量保修责任纠纷。换句话说,对于本案中C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体渗水这一质量问题,其纠纷类型究竟是质量瑕疵担保责任纠纷还是质量保修责任纠纷,取决于当时的设计规范是否强制要求该部位必须做防水。

再次,决定本案被告(即开发商)是否承担责任的关键点有三个:第一,C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体当初未进行防水设计与施工是否违反当时有效的建筑设计规范,如果违反,则意味着该部位防水方面的质量自始至终都是不合格的,开发商需要承担质量瑕疵担保责任;如果不违反,则开发商无须承担质量瑕疵担保责任。第二,在防水保修期及独立强排污系统的保修期内,开发商是否全面有效地履行了保修义务。第三,201310月,涉案房屋再次发生进水质量事故时,防水保修期及独立强排污系统的保修期是否已经过期。

(二)应诉抗辩思路

在对本案进行上述分析与研判的基础上,本律师提出了以下应诉抗辩思路:

首先,将本案的案件性质由侵权责任纠纷纠正为房屋买卖合同纠纷。

其次,指出C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体未做防水并不违反当时有效的房屋建筑设计规范,故本案涉及的两块房屋质量问题均不属于质量瑕疵担保责任纠纷,而是质量保修责任纠纷。也就是说,引导法官将本案房屋买卖合同纠纷的类型定性为质量保修责任纠纷,而非质量瑕疵担保责任纠纷。

再次,在案件性质为质量保修责任纠纷的前提下,举证证明在法定保修期(防水的保修期是5年,给排水系统的保修期是2年)及议定的延长保修期(防水的保修期由开发商承诺延长为10年)内,开发商已经全面履行了保修义务。现如今保修期已经过期,保修期过后再发生的质量问题,开发商已经无保修义务,因此,原告起诉开发商要求其承担质量保修责任没有法律依据,原告应该通过启动物业维修基金的方式对涉案房屋的进水质量问题进行维修。

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三、办案轨迹

(一)初战告捷

案件第一次开庭审理时,本律师在答辩环节首先强调本案的案件性质是房屋买卖合同纠纷,而非侵权责任纠纷。主审法官也对原告代理律师将本案的起诉案由(即案件性质)定性为侵权责任纠纷感到费解,要求原告代理律师对本案的案件性质为什么是侵权责任纠纷进行解释说明。

原告代理律师解释说,首先,如果案件的性质是房屋买卖合同纠纷,则原告只能依据合同约定追究被告的质量保修责任,而被告是否承担质量保修责任要受到是否在保修期这个条件的限制。原告担心被告以“201310月发生进水事故时已经过了保修期”这个理由进行抗辩,故本案应该是侵权责任纠纷而非合同纠纷。其次, C型房的全体业主中,有部分业主并非是一手房业主,而是二手房业主,如果本案是合同纠纷(即质量保修责任纠纷),那么二手房业主将因不与开发商存在房屋买卖合同关系而无法起诉,故本案应该是侵权责任纠纷而非房屋买卖合同纠纷。

原来,原告代理律师因为担心如果以房屋买卖合同纠纷作为案由进行起诉,会导致败诉以及C型房的二手房业主不能起诉的不利局面,故而才将案件以侵权责任纠纷作为案由进行起诉。原告代理律师的上述解释显然就无法站得住脚,根本无法说服法官。最终,合议庭采纳了本律师的答辩观点,依职权将本案的案件性质纠正为房屋买卖合同纠纷。

(二)案件的争议焦点

后来,原告代理律师见将本案定性为侵权责任纠纷已经完全不可能,便调整了起诉策略和理由。原告代理律师将起诉理由调整为:首先,C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体应该做防水而未做防水,故本案被告应该承担质量瑕疵担保责任。其次,退一步讲,如果本案是质量保修责任纠纷而非质量瑕疵担保责任纠纷,因C型房一层相对标高-1.000m部位墙体的防水工程及独立强排污系统属于主体性结构工程,应适用终身保修,故被告应该对201310月发生的进水质量事故承担保修责任。

本案经过多次开庭审理之后,通过全面的法庭调查,最终形成了以下几个主要争议焦点:(一)C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体未做防水设计与施工是否违反当时有效的建筑设计规范?换句话说,C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体渗水质量问题究竟是质量瑕疵担保责任问题还是质量保修责任问题?(二)如果C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体渗水质量问题是质量保修责任问题,那么究竟适用什么保修期?是适用原告主张的终身保修还是适用被告主张的10年保修期?换句话说,该部位的防水质量问题究竟是主体性结构质量问题还是一般的防水质量问题?(三)C型房相对标高-1.000m部位的独立强排污系统究竟适用什么保修期?是适用原告主张的终身保修还是适用被告主张的2年保修期?(四)保修期内发生的质量问题,被告方是否进行了维修以及维修效果如何?(五)201310月发生的墙体渗水质量问题与污雨水倒灌质量问题,是否已经过了保修期?

(三)办案手记

由于本案的第一个及第二个争议焦点,涉及到建筑设计与施工方面的专业技术知识,合议庭无法自行判断,故审理法院依据原告方的申请,就本案的第一、第二个争议焦点启动了司法鉴定程序。

坦率地说,关于本案中的第一个争议焦点的鉴定结果,本律师在起初是持悲观态度的。因为涉案房屋C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体低于室外地坪,根据日常生活经验,此处是应该做防水设计的。但是经过查阅、研究相关的建筑设计规范,我们发现,涉案房屋进行设计时当时有效的建筑设计规范只规定了地下室和半地下室需要做防水,而本案中C型房一层相对标高-1.000m部位虽然低于室外地坪,但是不符合建筑设计规范意义上半地下室的条件,更不属于地下室,对于本案中所遇到的这种特殊情况是否需要做防水,当时有效的建筑设计规范并未明确。在这种情况下,本律师在鉴定过程中坚持向鉴定人表明我方的观点:既然该部位不属于半地下室和地下室,则不需要做防水。

因本案所涉及的司法鉴定事项不但专业性强而且鉴定程序复杂,故鉴定过程前后经过了将近一年的时间。等到正式的司法鉴定意见出来以后,被告方面对鉴定结果,是有喜有忧。喜的是,司法鉴定单位采纳了本律师的意见,明确:(一)虽然C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体位于室外地坪以下,但因其构不成建筑规范意义上的地下室或半地下室,故依据当时有效的建筑设计规范,该部位不需要做防水。(二)C型房一层相对标高-1.000m部位墙体的防水工程及独立强排污系统不属于主体性结构工程。忧的是,鉴定单位对开发商改造的独立强排污系统的设计施工方案的合规性及优越性均提出了质疑,并提出了所谓的更优的方案。如果此项司法鉴定意见被合议庭采纳(即需要按照司法鉴定单位提出的所谓更优的方案进行改造),意味着开发商当初所实施的独立强排污系统改造工作前功尽弃,开发商将面临重大经济损失。

面对这种不利情况,本律师和当事人(即开发商)商议决定:一方面,收集证据用以证明当初实施的独立强排污系统符合建筑设计规范;另一方面,聘请高水平的专家辅助人,并申请专家辅助人出庭,帮助被告方就该司法鉴定意见中不利于被告方的部分进行质证:强调当初的独立强排污系统改造方案现在看来虽不是最优,但符合当时的设计规范要求,指出司法鉴定单位不能用现在的标准来判别过去的方案。令人欣慰的是,通过被告方聘请的专家辅助人两次出庭质证,最终,专家辅助人用十分专业的质证意见说服了司法鉴定单位,迫使司法鉴定单位将不利于被告方的那一部分鉴定意见进行了撤回和删除。

四、判决与评析

?? ?(一)法院判决

本案经过两年多马拉松式的审理,于2016年上半年做出了一审判决,审理法院根据司法鉴定单位的鉴定意见认定C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体未做防水设计与施工不违反当时有效的建筑设计规范;并根据司法鉴定单位的鉴定意见认定C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体渗水质量问题不属于主体性结构质量问题,故不适用终身保修而应适用10年的保修期(法定为5年,后经开发商承诺延长为10年),C型房一层相对标高-1.000m部位独立强排污系统也不属于主体性结构工程,其保修期应是2年;201310月涉案房屋房屋发生进水事故时,C型房一层相对标高-1.000m部位的墙体防水的保修期已经过期,独立强排污系统的保修期也早已过期。

审理法院基于以上认定的事实,判决被告方(即开发商)不需要向原告方承担房屋质量保修责任,驳回了原告的全部诉讼请求。与此同时,对被告方自愿为原告方的独立强排污系统进行维修的处分行为,审理法院予以了确认。

(二)对法院判决的评析

应该说,本案审理法院的判决做到了以事实为依据,以法律为准绳。本案的判决是客观公正的。

需要说明的是,通过本律师富有成效的代理工作,被告方本可以全面胜诉,无须在审理过程中做出自愿为原告方的独立强排污系统进行维修的让步。被告方之所以会自愿为原告方的独立强排污系统进行维修,是因为在判决前,法官给被告的诉讼代理人(即本律师)打电话,以本案是群体性案件,社会影响较大,法院判决需要顾及百姓情绪及社会稳定为由,给被告人施加压力,要求被告方做出让步。所以,如果严格依据事实与法律而不考虑社会政治因素,本案被告无须让步,但为了满足法院的维稳目标,被告方也不得不让步。

五、心得与启示

本案被告能够获胜的关键,一是在本案究竟是质量瑕疵担保责任还是质量保修责任这个问题上,本律师成功引导、说服了法官及鉴定人,将案件性质定性为质量保修责任纠纷;二是在本案质量问题究竟是主体性结构质量问题还是一般性质量问题这个争议焦点上,本律师提出的“本案所涉质量问题不属于主体性结构质量问题而是一般性质量问题”的观点被鉴定人及法官所采纳。

其实,关于涉案房屋的C型房一层相对标高-1.000m部位是否应该做防水这个事实认定问题,鉴定单位出具的鉴定意见不见得完全正确。换句话说,司法鉴定单位出具的该项鉴定意见,其实是非常值得讨论的。遗憾的是,本案原告代理律师在庭审质证过程中,对影响案件走向的这个最核心的关键鉴定意见,并未提出太多的质疑并抓住不放。由此可见,能否抓住决定成败的案件关键节点,决定了律师诉讼代理工作的成败。

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